1. Was ist bei einem Immobilienverkauf zu beachten?
Bei einem Objektverkauf sollte die Immobilie zuerst durch einen Fachmann analysiert werden. Jede Immobilie ist individuell und muss daher immer objektbezogen betrachtet werden. Eine allgemein gültige Aussage ist daher nur in den seltensten Fällen möglich.

Folgende Punkte sind empfehlenswert:

  • Grundbucheinsicht mit Eigentumsverhältnissen und Belastungen/Beschränkungen
  • steuerlicher Blickwinkel (wie lange befindet sich die Immobilie im Eigentum?)
  • seriöse Einschätzung mit Beurteilung der Stärken und Schwächen
  • Marketingkonzept um die richtigen Kunden anzusprechen
  • Aufbereitung der Immobilie, unter Umständen Vornahme von Schönheitsreparaturen
  • transparente Darstellung von etwaig vorhandenen Mängeln um haftungsrechtliche Folgen für den Verkäufer zu vermeiden
  • rechtzeitige Planung, wann die Liegenschaft übergeben werden kann

2. Wie läuft eine notarielle Kaufvertragsabwicklung ab?

Folgende wesentliche Schritte sind bei der Kaufvertragsabwicklung üblich: 
1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages in Bayern. Der Notar veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Eine Auflassungsvormerkung ist die Absicherung des Käufers, dass er der nächste Eigentümer der Immobilie wird.


2. Falls Verkäuferseits noch Grundschulden auf dem Objekt eingetragen sind, wird der Notar eine Löschungsbewilligung bei den Banken (oder sonstigen Gläubigern) einholen. Hierüber teilen die Kreditinstitute dem Notar mit, welcher Restbetrag noch offen steht und nach dessen Zahlung sie der Grundschuldlöschung zustimmen. Diesen Restbetrag überweist der Käufer direkt an die Banken des Verkäufers die dann im Gegenzug die entsprechende Grundschuld löschen. Damit ist sichergestellt, dass der neue Eigentümer ein unbelastetes Objekt übernimmt.


3. Bei Verkauf von Teileigentum wird evtl. noch die Zustimmung des Verwalters benötigt; bei Häusern bzw. Grundstücken die Erklärung über die Nichtausübung eines eventuell bestehenden Vorkaufsrechtes für die Stadt/Gemeinde. Beide Erklärungen holt der Notar ein.


4. Falls der Erwerber – wie üblicherweise – einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, wird der Notar die Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Käufers veranlassen, obwohl die Immobilie noch dem Verkäufer gehört. Der Altverkäufer erklärt sich im Kaufvertrag dazu bereit. Im Gegenzug muss der Notar überwachen, dass der Käufer bzw. dessen Kreditinstitut den Kredit aus der Grundschuld nur zur Begleichung des Kaufpreises verwendet.


5. Wenn diese Voraussetzungen (Punkt 1 bis Punkt 5) für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen wird der Notar den Käufer schriftlich zur Zahlung des Kaufpreises auffordern. Dies ist normalerweise ca. 3 bis 6 Wochen nach dem Notartermin. Dann hat der Käufer meist noch 10 Tage Zeit zur Begleichung.


6. Der Käufer überprüft dann - kurz vor Kaufpreiszahlung - gemeinsam mit dem Verkäufer, ob sich die Immobilie inklusive mitverkauftem Inventar im vertragsgemäßen Zustand befindet, also in der Regel leer ist und im Zustand wie bei der Besichtigung. Ebenso wird ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen erstellt.


7. Danach überweist der Käufer den Kaufpreis auf das Verkäuferkonto (bzw. auf die Konten der Kreditinstitute des Verkäufers (rgl. Punkt 2)


8. Bei Eingang der Kaufpreissumme auf das Konto des Verkäufers ist dieser verpflichtet die Immobilie inklusive aller Schlüssel an den Käufer zu übergeben. Hierbei spricht man vom Besitzübergang oder auch Nutzen und Lasten.


9. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Notar schriftlich zu bestätigen, dass die vollständige Kaufpreissumme eingegangen ist.


10. Der Erwerber hat die zu bezahlen (zur Zeit 3,5 % des Kaufpreises, abzüglich des in Bayern vertraglich vereinbarten Inventarwertes). Das Finanzamt schickt dem Notar nach Bezahlung der Grunderwerbssteuer eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung.


11. Anschliessend veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber. Dies erfolgt aufgrund der relativ geringen praktischen Bedeutung) oft ca. 3 Monate nach der Besitzübergabe. Gerne stehen wir Ihnen während des Verkaufsprozesses als erfahrener Berater jederzeit zur Seite.

 

3. Welche Kosten fallen bei der Schenkung einer Immobilie an?
Üblicherweise fallen bei der Schenkung einer Immobilie die Kosten für den Notar günstiger aus als bei einer Erbschaft. Und so wie bei dieser zahlen auch die Beschenkten normalerweise keine Grunderwerbssteuer. Im Idealfall beschränken sich also die Kosten für die Schenkung der Immobilie auf die Grundbucheitragung bzw. den Notar.

Die richten sich nach dem Immobilienwert, was in der Gebührenordnung als Geschäftswert bezeichnet wird. Für die Beurkundung des Schenkungsvertrages wird der zweifache Satz berechnet. Bei einem Geschäftswert von 100.000 € sind das 414 €. hinzu kommt die Umschreibung im Grundbuch mit dem einfachen Satz in Höhe von 207 €. Zuzüglich der Abwicklungsgebühren plus Mehrwertsteuer und Auslagen belaufen sich die Gesamtkosten auf rund 1.000 €.

Soweit der Fall einer einfachen Schenkung. Deren tatsächlicher Wert hängt vom Vertrag ab. Sieht der aber vor, dass der Beschenkte eine Gegenleistung zu erbringen hat, so verringert sich der Wert. Und das wiederum wirkt sich auf die Kosten aus. Zunächst reduziert sich die Steuerbemessung, wobei aber plötzlich Grunderwerbssteuern ins Spiel kommen, die normalerweise bei einer Schenkung nicht anfallen. Das betrifft etwa die häufig vereinbarten Verträge, bei denen sich der Beschenkte im Alter und bei Gebrechlichkeit um die Pflege kümmert. Dies ist die Gegenleistung, um die sich der Wert der Immobilie verringert. Ob sie nun erbracht wird und in welche Höhe, zeigt sich natürlich erst, wenn der Pflegefall eintritt. Von da ab kann die Pflegeleistung abgezogen und die Bemessung der Schenkungssteuer verringert werden. Mindestvoraussetzung ist in der Regel Pflegestufe I.

4. Was versteht man unter „Erbpacht“?
Ein probates Mittel, mit wenig Eigenkapital einen Immobilienkauf zu realisieren, ist das Erbbaurecht, umgangssprachlich als „Erbpacht“ bezeichnet. Grundidee ist, dass ein Grundstück nicht verkauft, sondern für einen bestimmten Zeitraum zur baulichen Nutzung überlassen wird. Dafür erhält der Eigentümer einen Erbbauzins. Wer sein Eigentum auf einem Erbpacht-Grundstück errichtet, ist der Hausbesitzer, jedoch nicht Grundstückseigentümer.

Das Haus geht nach Ablauf der vereinbarten Frist, die im Normalfall mindestens 75 Jahre beträgt, in das Eigentum des Grundstücksbesitzers über. Dieser muss dem Bauherrn den aktuellen Wert der Immobilie erstatten. Der Entschädigungsfall wird in der Regel vermieden – durch Verlängerung des unkündbaren Vertrages.

Die Höhe des Erbbauzinses wird vertraglich fixiert. Er beträgt üblicherweise drei bis fünf Prozent des Bodenwertes pro Jahr. Im Vertrag wird unter anderem festgelegt, in welchem Turnus und nach welchem Kriterium die Erhöhung erfolgt. Oft wird dafür die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten oder der Mieten herangezogen. Theoretisch kann der Erbbauzins deshalb sinken.

5. Was versteht man unter einem Grundbuch?
Das Grundbuch gibt von jedem Grundstück Auskunft über die Lage und Größe (Bestandsverzeichnis) entsprechend wie es im Kataster vermerkt ist. Gegliedert ist das Grundbuch in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die ersten Abteilung erhält die Eigentümer oder Erpachtberechtigten. Die zweite Abteilung verzeichnet die Lasten und Beschränkungen, wie z.B. Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, etc. auf. Die dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, etc.). Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und dient zur Einsichtnahme Dritter. Da es persönliche Daten der Eigentümer enthält, steht es nicht für jedermann offen zur Verfügung. Nur bei einem berechtigten Interesse.

6. Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung erklärt von Seiten der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundstücksamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden sind. Die Teilungserklärung bestimmt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige notariell beglaubigte Urkunden, die sich vor einem Kauf einer Wohnung angesehen werden sollten.

Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.

7. Warum bekomme ich eine Widerrufsbelehrung?
Seit dem 13. Juni 2014 haben Verbraucher bei einer Onlineimmobilienanfrage ein Widerrufsrecht - so wie bei Online-Bestellungen schon länger üblich ist. An diesem Tag ist das "Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung" in Kraft getreten. Das Widerrufsrecht gilt bei provisions

Bei einem rein elektronischen Kontakt gelten die Regelungen über sogenannte Fernabsatzgeschäfte, die unter "ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln" zustande gekommen sind. Der Verbraucher hat danach ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

8. Welchen Energieausweis benötige ich für den Verkauf meines Hauses?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Einen Bedarfs- und ein Verbrauchsausweis. Wenn das Haus älter ist als der 01.11.1977 und die Anforderungen der 1. Wärmschutzverordnung nicht erfüllt sind, muss man einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Falls das Haus jünger ist als der 01.11.1977 hat man die Wahl zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsauweis. Denkmalgeschützte Häuser benötigen keinen Energieausweis.